Comprar con crédito hipotecario: lo que debes saber antes de elegir una propiedad

Comprar una casa o departamento con un crédito hipotecario es una de las formas más comunes de adquirir una propiedad. Sin embargo, además de conocer la tasa de interés y la mensualidad, existen otros conceptos que vale la pena entender antes de comenzar la búsqueda.

¿Cuánto puede financiarte el banco? ¿Qué es el aforo? ¿Cuánto cuesta escriturar? ¿Qué gastos debes contemplar además del enganche?

Conocer estas respuestas desde el principio te ayudará a establecer un presupuesto realista y tomar mejores decisiones.

1. ¿Cuánto te puede prestar el banco?

El monto de un crédito hipotecario depende de diferentes factores, como tus ingresos comprobables, historial crediticio, deudas actuales, edad y plazo solicitado.

Generalmente, las instituciones financieras evalúan tu capacidad de pago para determinar cuánto puedes destinar mensualmente al crédito.

Por eso, antes de comenzar a buscar propiedades, es recomendable obtener una precalificación hipotecaria.

Esto permite conocer un rango aproximado de financiamiento y enfocar la búsqueda en propiedades que se ajusten a tus posibilidades.

2. ¿Qué es el aforo hipotecario?

El aforo es el porcentaje del valor de una propiedad que una institución financiera está dispuesta a financiar.

Por ejemplo, si un banco ofrece un aforo del 90%, significa que podría financiar hasta el 90% del valor considerado para la operación, siempre que cumplas con sus condiciones de crédito.

Ejemplo:

• Valor de la propiedad: $3,000,000
• Aforo del banco: 90%
• Crédito potencial: $2,700,000
• Enganche: $300,000

Es importante considerar que el aforo puede variar entre instituciones, productos hipotecarios y perfiles de compradores.

Además, el monto final puede depender del valor que determine el avalúo y no solamente del precio acordado con el vendedor.

3. El avalúo y su importancia

El avalúo es una estimación profesional del valor de una propiedad, realizada por un valuador autorizado conforme a los requisitos de la institución financiera.

Los bancos lo utilizan para evaluar la garantía del crédito y determinar el monto que pueden financiar.

Por ejemplo, si acuerdas comprar una propiedad en $3,000,000, pero el avalúo resulta en $2,800,000, el banco podría calcular el financiamiento tomando como referencia este último valor.

En ese caso, necesitarías aportar una cantidad mayor de recursos propios.

Por eso, es importante comprender que el precio de venta y el valor del avalúo no necesariamente serán iguales.

4. ¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?

La escrituración es el proceso mediante el cual se formaliza legalmente la compraventa de un inmueble ante notario y se realizan los trámites correspondientes para su inscripción registral.

Los gastos de adquisición pueden incluir:

• Impuestos locales por adquisición de inmuebles.
• Honorarios notariales.
• Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• Certificados, constancias y otros trámites administrativos.
• Gastos relacionados con la constitución e inscripción de la hipoteca, cuando corresponda.

En Jalisco, estos costos dependen del valor de la operación, el municipio y las características de la compraventa.

Como referencia inicial para planear tu presupuesto, puedes contemplar un rango aproximado del 4% al 7% del valor de la propiedad, aunque el importe real debe confirmarse mediante una cotización notarial.

5. ¿Cuánto dinero necesitas realmente para comprar?

Uno de los errores más comunes al calcular el presupuesto es considerar únicamente el enganche. Además del monto que no financia el banco, es importante contemplar los gastos necesarios para formalizar la operación.

Por ejemplo, para comprar una propiedad de $3,000,000 MXN, considerando un aforo hipotecario del 90%:

• Precio de la propiedad: $3,000,000 MXN
• Crédito hipotecario (90%): $2,700,000 MXN
• Enganche (10%): $300,000 MXN
• Gastos de adquisición estimados (5%): $150,000 MXN

En este escenario, necesitarías aproximadamente $450,000 MXN de recursos propios para realizar la compra.

Este cálculo es ilustrativo y supone que el banco autoriza el financiamiento y que el avalúo respalda el precio de compraventa. Los gastos reales pueden variar según la propiedad, la institución financiera y las condiciones de la operación.

‍

6. No todo es la tasa de interés

Aunque la tasa es uno de los principales factores al comparar créditos hipotecarios, no debería ser el único.

También conviene revisar el Costo Anual Total (CAT), los seguros, las comisiones, el plazo, las condiciones de pago anticipado y el costo total estimado del financiamiento.

Dos créditos con tasas similares pueden representar costos diferentes dependiendo de sus condiciones.

Comparar varias alternativas te permitirá identificar cuál se adapta mejor a tu situación financiera.

Comprar con información hace la diferencia

Entender cómo funcionan el crédito hipotecario, el aforo, el avalúo y los gastos de escrituración permite planear una compra con mayor claridad.

No se trata solamente de encontrar una propiedad dentro de tu presupuesto, sino de conocer cuánto necesitas aportar, qué puede financiarte el banco y cuáles serán los costos de la operación.

En Luma Realtors te acompañamos durante el proceso de compra, desde la búsqueda de propiedades y la orientación sobre alternativas de financiamiento hasta la revisión documental y la coordinación de la escrituración.

‍